Politische Bildung ist das Fundament der Demokratie

Politische Bildung ist das Fundament der Demokratie

Der (Berliner) Mietendeckel – Versuch einer Übersicht oder auch FAQ zur Wohnungspolitik in Deutschland

Was ist das Problem?

Wer sich in Deutschland auf die Suche nach einer neuen Wohnung macht, stößt auf ein knappes und teures Angebot. Im Bundesschnitt bezahlt man zwar seit dem Jahrtausendwechsel prozentual gesehen nicht signifikant mehr von seinem Einkommen für eine gemietete Bleibe, Inflation eingerechnet, in beliebten Städten häufen sich jedoch die Probleme und Mieten steigen überproportional bzw. sind bereits überproportional hoch. In München liegt die Kaufkraft – heißt, das tatsächlich zur freien Verfügung stehende Geld – zum Beispiel 34% über dem Bundesschnitt, die Nettokaltmieten aber dafür 138% (Stand: 2019). In anderen schnell wachsenden Städten wie Berlin findet sich das gleiche Problem wieder.

Woran liegt das Problem?

Der deutsche Wohnungsmarkt ist ein überwiegend nach den Prinzipien der freien Marktwirtschaft funktionierender Markt, auf dem vor allem private Anbieter agieren. Das heißt, dass das Prinzip des Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage greift und somit bei geringer Nachfrage und großem Angebot der durchschnittliche Preis niedrig ist (Hoffnung auf höhere Attraktivität, noch höhere Preise würden noch mehr Menschen abschrecken), bei hoher Nachfrage und geringem Angebot ist der Preis jedoch hoch. Wenn sich mehrere Dutzend Menschen auf eine Wohnung bewerben, wird sich auch bei einem etwas höherem Mietpreis ein*e Mieter*in finden. Wie dieses Prinzip den Wohnungsmarkt innerhalb eines sehr kurzen Zeitraumes radikal verändern kann, sieht man an Standorten mit stark gesteigertem Zuzug: an Städten mit aufstrebenden Universitäten oder einer florierenden Wirtschaft zum Beispiel.

“Überwiegend freier Markt”? Was tut denn der Staat?

Aus dem Sozialstaatsprinzip ergibt sich eine gewisse Verantwortung des Staates, jedem*r Bürger*in ein würdiges Leben, sprich auch einen angemessenen Wohnort, zu garantieren. Ist ein Mensch nicht in der Lage, die Miete einer auf dem freien Markt angebotenen Wohnung zu zahlen, so hilft der Staat mit diversen Maßnahmen nach:

  • Die einfachere Lösung: Das Wohngeld

Der Grundgedanke des Wohngeldes ist simpel: Menschen, die ein vergleichsweise niedriges Einkommen zur Verfügung haben, wird ein staatlicher Zuschuss gezahlt, der sich in seiner Höhe nach der jeweiligen Miete, dem Einkommen und anderen Faktoren richtet. Einige Sozialleistungen, wie zum Beispiel das unter Hartz IV bekannte ALG II, beinhalten schon einen Teil, der für die Finanzierung eine Unterkunft gedacht ist, an Empfänger*innen solcher Leistungen wird kein Wohngeld gezahlt.

  • Der Staat greift in das Angebot ein: Sozialer Wohnungsbau und Kommunaler Wohnungsbau

Der Soziale Wohnungsbau bezeichnet die aktive staatliche Förderung von diversen Wohnungsbauprojekten, zum Beispiel durch eine Gewährung von Darlehen an meist private Unternehmen. Die so geschaffenen Wohnungen bezeichnet man umgangssprachlich als Sozialwohnungen und können nur nach Bedarfsprüfung (auf finanzieller Basis) mit einem sogenannten Wohnberechtigungsschein (WBS) angemietet werden. Für sie gilt eine Obergrenze für die Mietkosten. Auf diesem Wege wurden bereits viele Viertel in ganz Deutschland gebaut.

Wenn Firmen, die dem Staat (in der Regel der jeweiligen Kommune) gehören, selber Wohnungen bauen und vermieten und somit auf dem gleichen Markt wie private Firmen agieren. So kann noch direkter in das Angebot eingegriffen werden. Je nach Kommune gehören kommunale Wohnungsgesellschaften zu den größten auf dem Markt befindlichen. Ihre Mietpreise unterwerfen sich nicht komplett den Gesetzen des freien Marktes; die getätigten Investitionen und Bauvorhaben lassen sich auch aus einer sozialstaatlichen Perspektive und damit mit der Politik der jeweiligen Regierung begründen.

  • Weist Ähnlichkeiten zum Mietendeckel auf: Die “Mietpreisbremse”

Seit 2015 gilt die Mietpreisbremse als Bundesgesetz. Sie zielt auf eine gezielte Regulierung der Mietpreise in Härtefällen durch die Länder; wenn also ein Land begründet vorlegen kann, wieso in einem Kreis die Wohnungssituation besonders kritisch ist (zum Beispiel deutlich schnellerer Anstieg der Preise als im Bundesschnitt oder auch eine sehr geringe Leerstandquote), dann kann eine Mietpreisbremse verordnet werden. In den folgenden maximal 5 Jahren dürfen Mieten bei Neuvermietungen nicht mehr als 10% über dem sogenannten Mietspiegel liegen, der quasi den durchschnittlichen Preis bei vergleichbaren Wohnungen in der Gegend angibt. Wurde eine jährliche um einen festgelegten Beitrag steigende Miete (Staffelmiete) vereinbart, so darf diese niemals über den obigen Wert liegen, bei an der allgemeinen Inflation orientierten Mietenmodellen (Indexmiete) allerdings schon.

Was ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel ist, wenn man so will, eine Art verschärfte Mietpreisbremse aus der Feder der linksgeführten Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Äquivalent zu Ministerium). Möglich gemacht wurde sie durch die regierende Koalition aus Linken, Grünen und SPD, die mit ihrer Mehrheit im Berliner Landesparlament das Gesetz durchgebracht haben. Wie der Name suggeriert, setzt er einem Großteil der Mietverhältnisse in der Hauptstadt tatsächlich einen starren Deckel auf. Dabei wird mit zwei Regeln gedeckt:

  • Mietenstopp: Alle Mieten wurden auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Mietpreiserhöhungen im Rahmen sowohl der Staffelmiete als auch der Indexmiete bleiben untersagt. Ab 2022 sollen durch die Inflationsrate und einem Höchstsatz von 1,3% pro Jahr begrenzte Preiserhöhungen möglich werden.
  • Mietenobergrenzen: Die Senatsverwaltung hat den vorhandenen Wohnbestand anhand objektiv bestimmbarer Merkmale wie Baujahr und Sanierungsstand, zum Beispiel das Vorhandensein einer Zentralheizung o. Ä. in 12 Kategorien eingeteilt, denen eine feste Preisobergrenze pro Quadratmeter zugewiesen wurde. Diese Grenze entspricht annähernd dem jeweiligen Mietenspiegelwert von 2013 und variiert noch um geringfügige Beträge abhängig vom Standort.

Diese Regelungen gelten sowohl für bestehende Mietverhältnisse als auch für neu dazukommende; wem die Wohnung gehört, ist egal. Für manche Mieter*innen bedeuteten sie eine Senkung der Mietkosten um die Hälfte des ursprünglichen Betrages.

Auch die häufig als Problem kritisierte relativ unbegrenzte Umlagerung von Sanierungskosten auf Mieter*innen wurde vom Mietendeckel-Gesetz auf 1€/Quadratmeter begrenzt.

Was sind die akuten, realen Folgen des Mietendeckels?

Jetzt kommt der schwere Part. Der Mietendeckel gilt erst seit circa zwei Jahren, viele Folgen werden sich erst langfristig zeigen bzw. hätten sich erst langfristig gezeigt. 

Von Hangzhi Yu